Jak zabezpieczyć swoje interesy podczas budowy domu?

Jak zabezpieczyć swoje interesy podczas budowy domu za pomocą kosztorysu inwestorskiego oraz umowy na roboty budowlane?

Co to kosztorys inwestorski?

Kosztorys Inwestorski – jak sama nazwa wskazuje, wykonywany jest na zlecenie inwestora. Ma on stanowić podstawę oszacowania kosztów inwestycji, może być punktem odniesienia wyboru potencjalnego wykonawcy inwestycji lub podwykonawcy danego zakresu robót. Kosztorys Inwestorski wykonywany jest w oparciu o projekt budowlany lub wykonawczy oraz wytyczne i wskazania inwestora (dobór konkretnych materiałów, uwarunkowań itp.), składa się on z pozycji kosztorysowych, zawierających przedmiar robót, ceny jednostkowe oraz wskazuje wartość całkowitą.

Co daje kosztorys inwestorski?

Dzięki kosztorysowi inwestorskiemu możemy uniknąć zawyżania cen robót dla nieświadomych inwestorów, oraz wzrostu wartości robót w trakcie, przez rozbieżności w obmiarze prac. O ile ceny w kosztorysie inwestorskim względem tych oferowanych przez Wykonawców mają prawo się różnić to już ilości wykonywanych prac nie powinny od siebie odbiegać. Dodatkowo kosztorys inwestorski pomoże nam ocenić czy otrzymana oferta na wykonanie prac jest odpowiednia i oscyluje w okolicach cen z kosztorysu inwestorskiego czy też nie. Ponadto nawet dobra oferta w zestawieniu z kosztorysem inwestorskim, może mieć słabe punkty. Duże rozbieżności w pojedynczych pozycjach wykazane przez zestawienie kosztorysu inwestorskiego z ofertowym pozwoli nam na negocjacje cen poszczególnych zakresów robót. Należy również wspomnieć, że kosztorys inwestorski pozwala porównać oferty różnych oferentów, ponieważ każdy przygotowuje swoja ofertę na podstawie takich samych założeń kosztorysowych.

Przykład z życia braku kosztorysu inwestorskiego.

Nasz klient w pełni zaufał wykonawcy “z polecenia”, jednak drastycznie przekonał się o tym, że zawsze należy posiadać zabezpieczenie swoich interesów. Wykonawca na podstawie umowy słownej (jest ona równoważna z umową pisemną i powinna być tak samo respektowana) oraz przedstawionego kosztorysu ofertowego nawiązał współpracę i rozpoczął prace budowlane.

Już na początku realizacji przedsięwzięcia pojawiły się problemy z firmą. Wykonawca popełniał błędy techniczne, nie zawiadamiał kierownika budowy o odbioru robót ulegających zakryciu, nie stosował się do zaleceń kierownika oraz inwestora. Z tego powodu inwestor zdecydował się zakończyć współpracę. Do tego czasu wykonano ławy i ściany żelbetowe oraz izolacje fundamentów, ułożono instalacje podposadzkowe i ułożono chudy beton pod płytę żelbetową (roboty ziemne wykonywała inna firma). Powyższy zakres robót został wyceniony na 80 000zł.

W tym momencie nasz klient zorientował się, że to on jest w tarapatach. Wspomniane wcześniej zaufanie do uczciwości wykonawcy obróciło się przeciwko Inwestorowi. Mianowicie przed przystąpieniem do robót wykonawca otrzymał od inwestora kwotę właśnie 80 000 zł na poczet zakupu materiałów oraz bezproblemowej realizacji Inwestycji. Dodatkowo kosztorys ofertowy wcześniej przedstawiany przez wykonawcę nie został przekazany inwestorowi, a teraz zaginął.

Na tym etapie poznaliśmy naszego klienta, zgłosił się do nas z prośbą o inwentaryzację, wycenę dotychczas wykonanych robót oraz wsparcie w rozmowach z wykonawcą.

Nasz kosztorys opiewał na 39 000 zł, finalnie strony uzgodniły 42 000 zł wynagrodzenia za wykonane prace, a wykonawca zwrócił resztę pieniędzy. Niestety sprawa trwała znacznie dłużej niż ”3 linijki tekstu” i kosztowała mnóstwo nerwów i stresu, ale całe szczęście zakończyła się pozytywnie dla naszego klienta.

Wnioski z przedstawionej historii.

– Umowa powinna być sporządzona zawsze, bez względu na zakres wykonywanych prac.

– Dobrze sporządzony i zweryfikowany kosztorys inwestorski lub ofertowy powinien stanowić załącznik do w/w umowy o roboty budowlane.