Inwestycja budowlana – sposoby realizacji.

Inwestycja budowlana – sposoby realizacji.

Wiele pytań nurtuje inwestora na etapie planowania inwestycji, sposób finansowania, pozyskanie działki, sprzedaż, przygotowania projektu budowlanego, promocji itp. Jednym z pytań jest wybór sposobu realizacji inwestycji. Istnieje wiele systemów – decyzja zależy od oczekiwań inwestora oraz specyfiki projektu. Na polskim rynku funkcjonuje kilka najpopularniejszych systemów i to je właśnie chcieliśmy przybliżyć.

System gospodarczy

System gospodarczy to popularny sposób budowy zwłaszcza małych budynków jak domy jednorodzinne. Polega to na wykonywaniu wszystkich robót bezpośrednio przez Inwestora. Jest to bardzo czasochłonny proces. Przede wszystkim inwestor wykonuje roboty sam, z pomocą rodziny czy znajomych, a więc ma mniejsze zasoby ludzkie. Po drugie musi nauczyć się wykonywać poszczególne roboty, ponieważ nie każdy jest budowlańcem i posiada niezbędą wiedzę. Sam musi zadbać o wszystkie sprawy formalne, dostawy materiałów czy zakup narzędzi. Te i wiele innych obowiązków powodują, że takie budowy potrafią być realizowane długimi latami. Niewątpliwie pozwala to zaoszczędzić na kosztach robocizny, trudno tutaj oszacować jakie to są wielkości lecz na pewno od kilkunastu do kilkudziesięciu procent.

Rzadko kiedy spotyka się czysty system gospodarczy, nie każdy ma chęci i czas na wykonywanie robót samemu. A często nawet nie jest to opłacalne, ponieważ wyspecjalizowana firma która wykonuje tylko jeden typ robót ma do tego specjalistyczne narzędzia dzięki wykonywaniu robót w krótkim czasie może zaoferować bardzo korzystne warunki finansowe.

Realizacja generalna

Popularny system realizacji inwestycji przez jednego, generalnego wykonawcę, który wykonuje wszystkie roboty i odpowiada za organizacje budowy. Rolą inwestora pozostaje kontrola jego działań.

Największą korzyścią z wyboru realizacji inwestycji w tym systemie jest przeniesienie części ryzyka związanego z inwestycją na generalnego wykonawcę. Jak również cena za całość inwestycji określona już na początku inwestycji. To generalny wykonawca ponosi ryzyko ewentualnego wzrostu cen robocizny czy materiałów w swoim budżecie. Dodatkową korzyścią jest mniejsze zaangażowanie samego inwestora w cały proces. Rozmowy, negocjacje, rozliczenia czy narady są prowadzone tylko z jednym podmiotem, przez co inwestor może się skupić na innych swoich działaniach. Generalnego wykonawcę możemy zatrudnić na etapie budowy jak i w systemie zaprojektuj i wybuduj o czym niżej.

Do wad tego systemu należy przede wszystkim zaliczyć wysoką cenę realizacji spowodowaną dużym ryzykiem jakie ponosi generalny wykonawca. Musi on uwzględnić wzrost cen materiałów i robocizny, oraz przewidzieć wszystkie czynniki mogące mieć wpływ na koszty realizacji. Dodatkowo należy wspomnieć o tym, że generalni wykonawcy dążą do zwiększenia wartości kontraktu podczas jego trwania, wyszukując nieścisłości w projekcie i umowie. Co może powodować właśnie wzrost ceny lub konieczność zatrudnienia innej firmy do wykonania robót dodatkowych. Wszystkie te minusy można podsumować jednym sformułowaniem, a mianowicie mniejszą kontrolą nad fazą realizacji inwestycji.

W tym systemie konieczne jest zatrudnienie inspektora nadzoru inwestorskiego lub inwestora zastępczego. Po to aby czuwali nad przebiegiem realizacji i kontrolowali generalnego wykonawcę. Inspektor nadzoru inwestorskiego skupia się na kontroli realizacji przygotowanej przez inwestora. Inwestor zastępczy dodatkowo przygotuje cały proces łącznie ze sporządzeniem dokumentacji oraz wyłonieniem generalnego wykonawcy.

Realizacja generalna – zaprojektuj i wybuduj

Mówiąc w skrócie jest to realizacja generalna rozszerzona o zlecenie Generalnemu Wykonawcy również prac projektowych. Jest to bardzo wygodne rozwiązanie dla inwestora, ponieważ już przed rozpoczęciem projektowania zna dokładnie kwotę jaką przeznaczy na prace projektowe oraz samą budowę. Dodatkowo wszystkie formalności podczas prac projektowych są po stronie wykonawcy, a właśnie podczas projektowania jest ich najwięcej.

Przed wybraniem Generalnego Wykonawcy konieczne jest przygotowanie programu funkcjonalno-użytkowego (PFU). Jest to dokument określający najważniejsze parametry planowanego budynku. Należy go przygotować na tyle szczegółowo, żeby później nie było niejasności. W tej formie realizacji wykonawca ma bardzo duże możliwości aby zoptymalizować koszty. Co jest dla niego korzystne lecz dla Inwestora już nie koniecznie. Dlatego dobrze przygotowane PFU zawiera takie informacje jak najważniejsze parametry określające wielkość budynku z wielkościami poszczególnych pomieszczeń, założenia materiałowe a nawet karty pomieszczeń określające dokładnie wyposażenie.

Pomimo wielu zalet dla Inwestora, trzeba wspomnieć też o wadach tego sposobu realizacji. Przede wszystkim bardzo ograniczona kontrola i wpływ na prace projektowe. Oczywiście to Inwestor finalnie akceptuje projekt jednak częste są sytuacje kiedy spotykamy się z podejściem Generalnego Wykonawcy, takim że jeśli czegoś nie było w PFU, a trzeba wykonać to jest to robota dodatkowa. Drugą wadą jest cena, która jest jeszcze wyższa niż w realizacji generalnej.

W tym sposobie realizacji też jest konieczne zatrudnienie Inspektora Nadzoru Inwestorskiego lub Inwestora zastępczego. A dodatkowo musimy zlecić wykonanie PFU.

Realizacja pakietowa

Ten system realizacji pomija generalnego wykonawcę i polega na bezpośrednim zatrudnianiu wykonawców poszczególnych zakresów robót (pakietów). Całą inwestycje dzielimy na kilku, a często nawet kilkudziesięciu wykonawców. Ilość wykonawców jest zależna od ilości pakietów na jakie podzielimy cały zakres robót.

Największą korzyścią z realizacji pakietowej jest pominięcie generalnego wykonawcy. A precyzyjniej marży generalnego wykonawcy, która oczywiście jest bardzo różna jednak najczęściej wynosi ok. 10%. Inwestor co najmniej połowę tej wartości jest w stanie zaoszczędzić realizując inwestycje pakietowo. Dodatkowo Inwestor na każdym etapie ma pełną kontrolę nad realizacją i pełną swobodę we wprowadzaniu zmian czy to materiałowych czy technologicznych.

Na niekorzyść tego systemu przemawia konieczność zorganizowania całej inwestycji przez Inwestora. Wymaga to większego nakładu pracy, a wręcz zatrudnienia odpowiedniej kadry co może być kłopotliwe. Należy również wspomnieć o negocjacjach, rozmowach, umowach z wieloma firmami. Czy tym, że to inwestor ponosi ryzyko wzrostu cen w trakcie trwania inwestycji.

Ze względu na tak duże zaangażowanie inwestora w cały proces bardzo popularne staje się zatrudnianie inwestora zastępczego, który przejmie obowiązki inwestora właściwego. Inwestor Zastępczy jest odpowiedzialny za zorganizowanie całego procesu inwestycyjnego od koncepcji po przekazanie do użytkowania, a nawet w okresie gwarancji. To inwestor zastępczy zajmuje się zatrudnieniem całej kadry nadzorującej i koordynującej prace wykonawców poszczególnych pakietów.

Realizacja pakietowa z wartością maksymalną

To nowość na polskim rynku, która eliminuje niedoskonałości realizacji pakietowej. Dzięki wartości maksymalnej gwarantowanej przez Inwestora Zastępczego, inwestor właściwy nie ponosi ryzyka związanego ze wzrostem cen. Owa wartość maksymalna to poziom cenowy jaki oferuje generalny wykonawca. Jest to wartość jakiej inwestor właściwy na pewno nie przekroczy, a najczęściej inwestycje zamykają się w wartościach niższych niż wartość inwestycji. Aby inwestor właściwy miał pewność, że inwestorowi zastępczemu zależy na obniżeniu kosztów inwestycji. Ten drugi dostaje dodatkową premie od wypracowanej oszczędności.

Reasumując, inwestor na pewno nie straci w porównaniu do zatrudnienia generalnego wykonawcy. Ponieważ to inwestor zastępczy ponosi ryzyko przekroczenia wartości maksymalnej. Natomiast może zyskać, ponieważ wszystko co poniżej wartości maksymalnej to oszczędność inwestora.

Realizacja pakietowa z wartością maksymalną musi być poprzedzona analizą inwestycji, to usługa pokazująca konkretnie możliwe opcje realizacji inwestycji oraz jej optymalizacji. Efektem pracy jest przedstawienie kosztów realizacji pakietowej oraz porównanie z kosztami realizacji generalnej. Inwestor niezależnie od tego jaki system wybierze ma profesjonalnie przygotowaną inwestycje do etapu budowy.