Systemy realizacji inwestycji budowlanych – jakie możemy spotkać?

Wiele pytań nurtuje inwestora na etapie planowania inwestycji, sposób finansowania, pozyskanie działki, sprzedaż, przygotowania projektu budowlanego, promocji itp. Jednym z pytań jest wybór sposobu realizacji inwestycji. Istnieje wiele systemów – decyzja zależy od oczekiwań inwestora oraz specyfiki projektu. Na polskim rynku funkcjonuje kilka najpopularniejszych systemów i to je właśnie chcieliśmy przybliżyć.

Realizacja generalna.

Popularny system realizacji inwestycji przez jednego, generalnego wykonawcę, który wykonuje wszystkie roboty i odpowiada za organizacje budowy, a rolą inwestora pozostaje kontrola jego działań.

Największą korzyścią z wyboru realizacji inwestycji w tym systemie jest przeniesienie części ryzyka związanego z inwestycją na generalnego wykonawcę oraz cena za całość inwestycji określona już na początku inwestycji. To generalny wykonawca uwzględnia również ewentualny wzrost cen robocizny czy materiałów w swoim budżecie. Dodatkową korzyścią jest mniejsze zaangażowanie samego inwestora w cały proces gdyż rozmowy, negocjacje, rozliczenia czy narady są prowadzone tylko z jednym podmiotem, przez co inwestor może się skupić na innych swoich działaniach. Generalnego wykonawcę możemy zatrudnić na etapie budowy jak i w systemie zaprojektuj i wybuduj.

Do wad tego systemu należy przede wszystkim zaliczyć wysoką cenę realizacji spowodowaną dużym ryzykiem jakie ponosi generalny wykonawca. Musi on uwzględnić wzrost cen materiałów i robocizny, oraz przewidzieć wszystkie czynniki mogące mieć wpływ na koszty realizacji. Dodatkowo należy wspomnieć o tym, że generalni wykonawcy dążą do zwiększenia wartości kontraktu podczas jego trwania, wyszukując nieścisłości w projekcie i umowie. Co może powodować właśnie wzrost ceny lub konieczność zatrudnienia innej firmy do wykonania robót nie ujętych w projekcie lub umowie. Wszystkie te minusy można podsumować jednym sformułowaniem, a mianowicie mniejszą kontrolą nad fazą realizacji inwestycji.

W tym systemie konieczne jest zatrudnienie inspektora nadzoru inwestorskiego lub inwestora zastępczego, aby czuwali nad przebiegiem realizacji i kontrolowali generalnego wykonawcę. Inspektor nadzoru inwestorskiego skupia się na kontroli realizacji przygotowanej przez inwestora. Inwestor zastępczy dodatkowo przygotuje cały proces łącznie ze sporządzeniem dokumentacji oraz wyłonieniem generalnego wykonawcy.

Realizacja pakietowa.

Ten system realizacji pomija generalnego wykonawcę i polega na bezpośrednim zatrudnianiu wykonawców poszczególnych pakietów. Całą inwestycje dzielimy na kilku, a często nawet kilkudziesięciu wykonawców, ilość wykonawców jest zależna od ilości pakietów na jakie podzielimy cały zakres robót.

Największą korzyścią z realizacji pakietowej jest pominięcie generalnego wykonawcy, a precyzyjniej marży generalnego wykonawcy, która najczęściej wynosi ok. 10%. Inwestor co najmniej połowę tej wartości jest w stanie zaoszczędzić realizując inwestycje pakietowo. Dodatkowo inwestor na każdym etapie ma pełną kontrolę nad realizacją i pełną swobodę we wprowadzaniu zmian na każdym etapie inwestycji.

Na niekorzyść tego systemu przemawia konieczność zorganizowania całej inwestycji przez inwestora, co wymaga większego nakładu pracy, a wręcz zatrudnienia odpowiedniej kadry co może być kłopotliwe. Należy również wspomnieć o negocjacjach, rozmowach, umowach z wieloma firmami oraz tym, że to inwestor ponosi ryzyko wzrostu cen w trakcie trwania inwestycji.

Ze względu na tak duże zaangażowanie inwestora w cały proces bardzo popularne staje się zatrudnianie inwestora zastępczego, który przejmie obowiązki inwestora właściwego. Inwestor zastępczy jest odpowiedzialny za zorganizowanie całego procesu inwestycyjnego od koncepcji po przekazanie do użytkowania, a nawet w okresie gwarancji. To inwestor zastępczy zajmuje się zatrudnieniem całej kadry nadzorującej i koordynującej prace wykonawców poszczególnych pakietów.

Realizacja pakietowa z wartością maksymalną

To nowość na polskim rynku, która eliminuje niedoskonałości realizacji pakietowej. Dzięki wartości maksymalnej gwarantowanej przez inwestora zastępczego, inwestor właściwy nie ponosi ryzyka związanego ze wzrostem cen. Owa wartość maksymalna to poziom cenowy jaki oferuje generalny wykonawca. Jest to wartość jakiej inwestor właściwy na pewno nie przekroczy, a najczęściej inwestycje zamykają się w wartościach niższych niż wartość inwestycji. Aby inwestor właściwy miał pewność, że inwestorowi zastępczemu zależy na obniżeniu kosztów inwestycji, ten drugi dostaje dodatkową premie od wypracowanej oszczędności.

Reasumując, inwestor na pewno nie straci w porównaniu do zatrudnienia generalnego wykonawcy, ponieważ to inwestor zastępczy ponosi ryzyko przekroczenia wartości maksymalnej. Natomiast może zyskać, ponieważ wszystko co poniżej wartości maksymalnej to oszczędność inwestora.

Realizacja pakietowa z wartością maksymalną musi być poprzedzona analizą inwestycji, to usługa pokazująca konkretnie możliwe opcje realizacji inwestycji oraz jej optymalizacji. Efektem pracy jest przedstawienie kosztów realizacji pakietowej oraz porównanie z kosztami realizacji generalnej, inwestor niezależnie od tego jaki system wybierze ma profesjonalnie przygotowaną inwestycje do etapu budowy.